Закон о сдаче квартир в аренду

Содержание

Все ли вы знаете об ответственности владельца квартиры и незаконную сдачу в аренду? Читайте о законах РФ!

Закон о сдаче квартир в аренду

Сдавать квартиру в аренду можно двумя способами – официально, когда заключается договор, обладающий полной юридической силой и неофициально, когда договор не составляется. При выборе первого варианта обязательна уплата налога, размер которого определен НК РФ.

Во втором случае ни собственник жилья ни его арендатор не защищены законодательно. К тому же если сдавать жилплощадь без договора и факт откроется, то будет наложен штраф и в некоторых случаях возможна даже уголовная ответственность.

Если квартира сдается внаем в соответствии с законодательными нормами – ее владелец в обязательном порядке должен исчислять налог с полученных в виде арендной платы доходов. Закон определяет сдачу квартиры в аренду как один из видов предпринимательской деятельности. Арендатор также имеет обязанности – в частности, он обязан зарегистрироваться на съемной жилплощади.

Если объект недвижимости сдается незаконно, то стороны сделки не извещают надзорные органы.

Для справки: первый судебный прецендент с вынесением приговора по уголовному делу в отношении владельца квартиры состоялся ещё в 2009г. Ссылка на СМИ.

Законы

Отношения сторон, которые возникают при предоставлении объекта жилого фонда во временное пользование на возмездной основе описаны в Гражданском кодексе Российской Федерации, главах 34 и 35.

Еще один документ, регулирующий этот вид сделок с недвижимостью – Налоговый Кодекс, так как в соответствии с договором найма владелец жилья получает доход за сдачу внаем, то есть отношения носят возмездный характер.

В зависимости от того, какой правовой статус имеет владелец квартиры, доход облагается:

  1. В соответствии с главой 23 НК РФ – налогом на доходы физических лиц.
  2. В соответствии с главой 25 НК РФ – налогом на прибыль организаций.
  3. В соответствии с главами 26 часть 2 и 26 часть 5 Налогового Кодекса Российской Федерации – налогами, определенными в рамках специальных режимов налогообложения, в том числе упрощенной и патентной системы.

Рекомендация: Детально про налоги при сдаче квартиры читайте в этой статье.

Штрафы

Доказать, что владелец объекта недвижимости получает доход нелегально довольно сложно, но такие случаи все же имеют место.

Основным требованием Федеральной налоговой службы станет требование погасить возникшую задолженность по бюджетным сборам. Это связано с тем, что основным нарушением в случае незаконной сдачи квартиры в аренду выступает утаивание полученных доходов в виде получаемой арендной платы и последующая неуплата налога на доходы физических лиц.

Дополнительно на нарушителя будут наложены:

  • Штраф за неуплату налога (ст.122 НК РФ). Его размер составит 20% от суммы задолженности. Он может возрасти до 40% в том случае, если в процессе судебного разбирательства будет доказано, что уклонение от выплаты налогов было совершено преднамеренно.
  • В судебной практике чаще всего происходит именно так.Важно: Максимально возможный размер штрафа — 30% от общей суммы задолженности, минимальная сумма — 100 рублей.

  • Штраф за несвоевременную сдачу декларации 3НДФЛ в налоговый орган (ст.119 НК РФ). Срок подачи декларации – до 30 апреля года, следующего за отчетным. Начисляется в размере 5% за каждый месяц просрочки.
  • Пеня за несвоевременную уплату налога (ст.75 НК РФ). Рассчитывается ежедневно с последнего дня уплаты до дня фактического совершения платежа.
  • Для того чтобы определить сумму начисленных пеней необходимо сумму долга умножить на результат, полученный после деления действующей ставки рефинансирования на 300.

Внимание! Если нарушение выявлено повторно – сумма штрафов возрастет вдвое.

Уголовный кодекс РФ

Уголовная ответственность предусматривается за значительные нарушения в области налогового законодательства и определена в статье 198 Уголовного кодекса Российской Федерации. К нарушителям могут быть применены:

  • штраф в размере от 100 тыс. до 300 тыс. рублей;
  • принудительные работы на срок до 1 года;
  • лишение свободы на срок до 6 месяцев;
  • лишение свободы на срок до 12 месяцев.

Основным условием для возникновения уголовной ответственности является сумма налоговой задолженности более 600 тыс. рублей, неуплаченной за 3 финансовых года.

Важно! Если арендодатель не зарегистрирован как индивидуальный предприниматель и не уплачивает налоги в срок – привлечь к ответственности его могут также по статье 171 Уголовного кодекса – незаконное предпринимательство.

Согласно статье 171 УК РФ к собственнику могут быть применены:

  • штраф в размере до 300 тыс. рублей либо любого стороннего дохода за общий срок до двух лет;
  • при больших объемах получаемых незаконно средств (более 100 тыс. в месяц), на нарушителя может быть наложен штраф в размере 50 тыс. рублей и ограничение свободы на срок до пяти лет.

Куда жаловаться и сообщать о нарушениях?

Следует оповестить надзорные органы. Перечень ответственных инстанций:

Для справки: для того чтобы ваша жалоба была рассмотрена – нужно предоставить доказательства факта нелегальной сдачи: арендный договор или его копия, акт приема-передачи объекта недвижимости, расписка, подтверждающая получение денежных средств, и т.д.

Как составить жалобу

  • Жалоба может быть составлена как от руки, так и набрана на компьютере.
  • В правом верхнем углу необходимо указать наименование органа, в которое будет направлено обращение и его фактический адрес.
  • Ниже, в центре листа необходимо указать название обращения. В данном случае это будет «Жалоба о незаконной сдаче жилья в аренду».
  • Ниже должны быть в обязательном порядке указаны персональные данные заявителя. Анонимные обращения государственными органами не рассматриваются.
  • Здесь должны быть указаны фамилия, имя, отчество, паспортные данные гражданина и адрес постоянной регистрации.

  • Следующий пункт – подробное описание факта нарушения законодательства. Здесь должны быть максимально подробно указаны данные о нарушителях (арендаторе и арендодателе), дата возникновения нарушения, сопутствующие обстоятельства и прочее.

Важно! Текст жалобы должен быть составлен корректно, в деловом стиле. Использование ненормативной лексики не допускается. Текст не должен носить ярко выраженного эмоционального окраса. Недопустимо и искажение фактов.

  • Далее в тексте обращения опишите имеющиеся доказательства нарушения.
  • Внизу страницы в обязательном порядке поставьте свою подпись и расшифруйте ее.
  • Поставьте дату составления жалобы.

Что делать, если соседи сдают квартиру посуточно?

Именно такой формат сдачи объекта недвижимости внаем приносит больше всего неприятностей другим жильцам дома.

Порядок действий:

  1. Зафиксируйте постоянную смену лиц, посещающих квартиру. Сделать это можно с помощью фото и видеосъемки, сбора свидетельских показаний, ведения журнала учета посетителей и др.
  2. Вызов участкового и полиции на любой факт нарушения законодательства со стороны жильцов (шумные празднования, громкая музыка и др.).
  3. Сбор максимального количества доказательств, необходимых для обращения в надзорные государственные органы.

Как сдавать квартиру в аренду без последствий

Чтобы избежать проблем с законом необходимо:

  • Заключить арендный договор или договор найма.
  • Если согласно условиям договора аренды срок проживания арендатора составляет более 12 месяцев – такой документ должен быть официально зарегистрирован в Росреестре, в соответствии с положениями статьи 651 ГК РФ.

  • За каждый отчетный год, в котором имелся факт получения доходов в виде арендной платы, владелец квартиры должен предоставлять налоговую декларацию в ФНС и своевременно уплачивать начисленные в соответствии с ней налоги.

Если порядок действий соблюдён – сторонам сделки нет необходимости беспокоиться о возможной административной и уголовной ответственности.

Перед тем как принять решение о сдаче в аренду квартиры – внимательно изучите порядок заключения подобных сделок и ответственность за несоблюдение законодательных норм, установленных в Российской Федерации. Помните, что нарушения норм налогового законодательства грозят нарушителю начислением штрафов, и даже уголовной ответственностью.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/arenda-kvartiry/sdacha/nezakonno.html

Ссылки на законы и нормативные акты, регулирующие аренду жилья в Москве

Закон о сдаче квартир в аренду

Сдаете недвижимость в аренду? Уберегите себя от рисков – проконсультируйтесь с юристом Правильной аренды

Часть вторая, раздел IV Отдельные виды обязательств, глава 34 Аренда, §1 Общие положения об аренде:

Статья 606. Договор аренды

Статья 607. Объекты аренды

Статья 608. Арендодатель

Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды

Статья 610. Срок договора аренды

Статья 611. Предоставление имущества арендатору

Статья 612. Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества

Статья 613. Права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество

Статья 614. Арендная плата

Статья 615. Пользование арендованным имуществом

Статья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества

Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

Статья 618. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды

Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя

Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора

Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок

Статья 622. Возврат арендованного имущества арендодателю

Статья 623. Улучшения арендованного имущества

Статья 624. Выкуп арендованного имущества

Статья 625. Особенности отдельных видов аренды и аренды отдельных видов имущества

 Часть вторая, раздел IV Отдельные виды обязательств, глава 35 Наем жилого помещения:

Статья 671. Договор найма жилого помещения

Статья 672. Договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования

Статья 673. Объект договора найма жилого помещения

Статья 674. Форма договора найма жилого помещения

Статья 675. Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение

Статья 676. Обязанности наймодателя жилого помещения

Статья 677. Наниматель и постоянно проживающие вместе с ним граждане

Статья 678. Обязанности нанимателя жилого помещения

Статья 679. Вселение граждан, постоянно проживающих с нанимателем

Статья 680. Временные жильцы

Статья 681. Ремонт сданного внаем жилого помещения

Статья 682. Плата за жилое помещение

Статья 683. Срок в договоре найма жилого помещения

Статья 684. Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок

Статья 685. Поднаем жилого помещения

Статья 686. Замена нанимателя в договоре найма жилого помещения

Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения

Статья 688. Последствия расторжения договора найма жилого помещения

 Часть вторая, раздел IV Отдельные виды обязательств, глава 36 Безвозмездное пользование:

Статья 689. Договор безвозмездного пользования

Статья 690. Ссудодатель

Статья 691. Предоставление вещи в безвозмездное пользование

Статья 692. Последствия непредоставления вещи в безвозмездное пользование

Статья 693. Ответственность за недостатки вещи, переданной в безвозмездное пользование

Статья 694. Права третьих лиц на вещь, передаваемую в безвозмездное пользование

Статья 695. Обязанности ссудополучателя по содержанию вещи

Статья 696. Риск случайной гибели или случайного повреждения вещи

Статья 697. Ответственность за вред, причиненный третьему лицу в результате использования вещи

Статья 698. Досрочное расторжение договора безвозмездного пользования

Статья 699. Отказ от договора безвозмездного пользования

Статья 700. Изменение сторон в договоре безвозмездного пользования

Статья 701. Прекращение договора безвозмездного пользования

Жилищный кодекс РФ

Раздел II. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения

Глава 5. Права и обязанности собственника жилого помещения и иных проживающих в принадлежащем ему помещении граждан

Глава 6. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников

Раздел III. Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма

Глава 7. Основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма

Глава 8. Социальный наем жилого помещения

Закон г. Москвы № 29 от 14.06.2006 года (регулирует учетные нормы и нормы предоставления жилья)

Нормативная база, регулирующая Патентную систему РФ

Закон г. Москвы от 31 октября 2012 г. N 53 “О патентной системе налогообложения”

Закон Ленинградской области от 7 ноября 2012 г. N 80-оз “О патентной системе налогообложения на территории Ленинградской области” (Принят Законодательным собранием Ленинградской области 24 октября 2012 года)

Закон г. Санкт-Петербурга “О введении на территории Санкт-Петербурга патентной системы налогообложения”

Нормативная база, регулирующая регистрацию граждан

Закон РФ от 25 июня 1993 г. N 5242-I “О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации” (с изменениями и дополнениями)

Постановление Правительства РФ от 17 июля 1995 г. N 713 “Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию” (с изменениями и дополнениями)

Приказ МВД РФ от 23 октября 1995 г. N 393 (Приложение – Инструкция о применении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации)

Нормативная база, регулирующая налогообложение доходов от аренды

Налоговый кодекс РФ

Глава. 23 «Налог на доходы физических лиц»

Глава 26.2. Упрощенная система налогообложения

Глава 26.5. Патентная система налогообложения

Часть вторая, раздел IV Отдельные виды обязательств, глава 48 Страхование:

Статья 927. Добровольное и обязательное страхование

Статья 928. Интересы, страхование которых не допускается

Статья 929. Договор имущественного страхования

Статья 930. Страхование имущества

Статья 931. Страхование ответственности за причинение вреда

Статья 932. Страхование ответственности по договору

Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях

Раздел II. Особенная часть

Глава 14. Административные правонарушения в области предпринимательской деятельности

Глава 15. Административные правонарушения в области финансов, налогов и сборов, страхования, рынка ценных бумаг

Статья 15.1. Нарушение порядка работы с денежной наличностью и порядка ведения кассовых операций, а также нарушение требований об использовании специальных банковских счетов

Раздел III. Судьи, органы, должностные лица, уполномоченные рассматривать дела об административных правонарушениях

Глава 22. Общие положения

Глава 23. Судьи, органы, должностные лица, уполномоченные рассматривать дела об административных правонарушениях

Раздел IV. Производство по делам об административных правонарушениях

Глава 24. Общие положения

Глава 25. Участники производства по делам об административных правонарушениях, их права и обязанности

Глава 26. Предмет доказывания. Доказательства. Оценка доказательств

Глава 27. Применение мер обеспечения производства по делам об административных правонарушениях

Глава 28. Возбуждение дела об административном правонарушении

Глава 29. Рассмотрение дела об административном правонарушении

Глава 29.1. Правовая помощь по делам об административных правонарушениях

Глава 30. Пересмотр постановлений и решений по делам об административных правонарушениях

Раздел V. Исполнение постановлений по делам об административных правонарушениях

Уголовный кодекс Российской Федерации

Статья 198. Уклонение от уплаты налогов и (или) сборов с физического лица

1.

Уклонение от уплаты налогов и (или) сборов с физического лица путем непредставления налоговой декларации или иных документов, представление которых в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах является обязательным, либо путем включения в налоговую декларацию или такие документы заведомо ложных сведений, совершенное в крупном размере, – наказывается штрафом в размере от ста тысяч до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до двух лет, либо арестом на срок от четырех до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до одного года.

2. То же деяние, совершенное в особо крупном размере, – наказывается штрафом в размере от двухсот тысяч до пятисот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от восемнадцати месяцев до трех лет либо лишением свободы на срок до трех лет. Примечание.

Крупным размером в настоящей статье признается сумма налогов и (или) сборов, составляющая за период в пределах трех финансовых лет подряд более ста тысяч рублей, при условии, что доля неуплаченных налогов и (или) сборов превышает 10 процентов подлежащих уплате сумм налогов и (или) сборов, либо превышающая триста тысяч рублей, а особо крупным размером – сумма, составляющая за период в пределах трех финансовых лет подряд более пятисот тысяч рублей, при условии, что доля неуплаченных налогов и (или) сборов превышает 20 процентов подлежащих уплате сумм налогов и (или) сборов, либо превышающая один миллион пятьсот тысяч рублей.

Налог за сдачу квартиры в аренду (наем)

Закон о сдаче квартир в аренду

В 2020 году, если владелец квартиры сдает ее по договору найма, он должен платить налог на доход, полученный от нанимателя, в размере 13%.

Налоговая ставка может отличаться в зависимости от того, какой налоговый режим выберет собственник.

С 1 января 2019 года у жителей некоторых российских регионов есть возможность зарегистрироваться как самозанятый и платить налог по ставке 4% вместо 13.

Вовремя предоставлять декларацию и уплачивать налог на аренду квартиры — прямая обязанность налогоплательщика. Штраф за неуплату составляет от 20 до 40% от неуплаченной суммы. Сдавать квартиру и не платить налоги можно только по договору безвозмездного пользования жильем.

Собственник квартиры самостоятельно должен предоставить налоговую декларацию в отделение ФНС по месту регистрации не позднее 30 апреля года, следующего за отчетным периодом. Заполнить форму 3-НДФЛ можно от руки, в электронном виде или с помощью специальной программы.

Какой налог за сдачу квартиры в 2020 году

По договору найма жилого помещения съемщик квартиры обязан платить арендную плату. Так, собственник квартиры получает доход от сделки, который должен облагаться налогом. Обязанность оплатить налог возникает автоматически, после того, как был получен первый платеж.

Налоговая ставка для граждан-резидентов в 2020 году равна 13%, для нерезидентов (тех, кто проживает в России менее 183 дней в году) — 30%.

Существует четыре системы налогообложения для сдачи квартиры в аренду:

  1. НДФЛ — собственник квартиры должен заключить с арендатором договор найма, в котором будет зафиксирован размер арендной платы. Налоговая ставка составляет 13%, подавать декларацию собственник должен самостоятельно.
  2. УСН — арендодатель может зарегистрироваться как ИП и выбрать упрощенную систему налогообложения. В этом случае доходами предпринимателя будет считаться только арендная плата. В таком случае налоговая ставка равна 6% (п. 1 ст. 346.20 НК РФ). При переходе на УСН каждый квартал необходимо уплачивать авансовые платежи по налогу.
  3. Патент — покупая патент, собственник не подсчитывает полученный доход, а уплачивает налог единовременно. Размер налога — 6% от среднего дохода, который арендодатель может получить за год. Купить патент на аренду жилья можно только зарегистрированным ИП на срок от 6 до 12 месяцев.
  4. Налог на профессиональный доход — с 1 января 2019 года граждане и ИП, сдающие квартиру в наем, могут перейти на новый налоговый режим. Для этого нужно зарегистрироваться как самозанятым через мобильное приложение «Мой налог». Ставка по налогу — 4% от доходов, полученных от физических лиц, и 6%, если доход получен от ИП (ст. 10 Федерального закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ).

В 2019 году специальный налоговый режим для самозанятых граждан появился в Москве, Московской и Калужской областях, Республике Татарстан.

С 1 января 2020 года к проекту присоединились еще 19 регионов: Санкт-Петербург, Пермский и Красноярский край, Республика Башкортостан, Ненецкий АО, Ямало-Ненецкий АО, Ханты-Мансийский АО, Волгоградская, Воронежская, Ленинградская, Омская, Новосибирская, Нижегородская, Ростовская, Самарская, Тюменская, Сахалинская, Челябинская и Свердловская области.

Пример

В 2016 году гражданин РФ сдает в Калужской области квартиру по договору найма семейной паре за 15 тыс. рублей в месяц. За год его доход составил 180 тыс. рублей. Таким образом, сумма налога к уплате по ставке 13% — 23400 рублей.

В 2018 году гражданин регистрируется как ИП и переходит на упрощенную систему налогообложения. Размер арендной платы остался тем же, сумма налога к перечислению в бюджет равна 10800 рублей (6% от дохода).

Так как квартира находится в Калужской области, арендодатель решил зарегистрироваться как самозанятый и в 2020 году налоговый платеж составит 7200 рублей (т.е. 4% от получаемого дохода).

Сдача квартиры в аренду без уплаты налогов — чем грозит в 2020 году

В случае привлечения собственника к налоговой ответственности за уклонение от уплаты налога за сдачу квартиры, к нему применяются следующие санкции:

  • Штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога (ст. 122 НК РФ), если судом будет доказано, что уклонение от уплаты происходило умышлено, размер взыскания увеличится до 40%;
  • Штраф за непредставление налоговой декларации — 5% от неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки, но не менее тысячи рублей и не более 30%.
  • Пеню в размере 1/300 ключевой ставки ЦРБ за каждый день просрочки.

Взыскать неуплаченный налог, штрафы и пени можно только в судебном порядке. При повторном нарушении штрафы оплачиваются в двойном размере. Привлечь к уголовной ответственности собственника могут в том случае, если он три года подряд не платил налоги на сумму более 900 тыс. рублей, при чем эта сумма превышает 10% всех его налогов (ст. 198 УК РФ).

Как налоговая узнает о сдаче квартиры в наем

Налоговой службе предоставлены достаточно широкие полномочия для выявления фактов уклонения от уплаты налога за сдачу квартир в наем. В отношении граждан налоговая вправе проводить выездные и камеральные проверки.

Уведомить налоговую службу о незаконной сдаче квартиры могут соседи арендодателя, управляющая организация или участковый. Из сведений, полученных из Росреестра, налоговая может установить количество квартир собственника и проверить, какие он использует для личного проживания.

Иностранные граждане прибывшие на территорию РФ, должны зарегистрироваться по месту своего пребывания.

Сотрудники налоговой службы могут проверить, учтены ли квартиры, в которых зарегистрированы граждане временно, в числе официально сдаваемых. Также налоговая может направить запрос в банк о проведенных операциях по счету арендодателя, чтобы установить факт получения платежей.

Как сдать квартиру в аренду и не платить налоги

Платить налоги не нужно, если квартира сдается бесплатно:

  • по договору безвозмездного пользования — особенностью данного соглашения является его безвозмездный характер, то есть плата за проживание не берется, дохода нет — налог платить не надо. К данному соглашению применяются положения об аренде или найме;
  • по соглашению с родственниками — аналогичная форма договора, которая применяется для постоянной или временной регистрации родственников в квартире, собственниками которой они не являются.

Оба договора могут быть заключены на ограниченный срок или бессрочно. Заключить сделку могут только собственники квартиры с родственниками, близкими друзьями или иными гражданами, которым необходимо временное жилье. В обоих соглашениях прописываются права и обязанности сторон, а также указывается, что жилье предоставляется на безвозмездной основе.

Если арендодатель получает от квартиросъемщиков деньги — платить налог нужно в любом случае, несмотря на срок, указанный в договоре.

Сложилось ошибочное мнение о том, что если соглашение о найме заключено на 11 месяцев, то платить налог не нужно. Однако срок, на который заключен договор, не имеет прямого отношения к налогам.

Даже если квартира сдается посуточно, оплачивать налог все равно обязательно.

Договор найма, заключенный на срок больше одного года, подлежит государственной регистрации в Росреестре. При этом госпошлина для физлиц составляет 2 тыс. рублей. Если соглашение заключено на 11 месяцев, регистрировать его не нужно, а по истечению срока действия его можно просто перезаключить.

Как платить налог за сдачу квартиры в аренду

Платить налог должен собственник, если он сдает жилье физическим лицам (пп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ). Если квартира сдается организации, нотариусу, адвокату или ИП — платить налог обязанность арендатора, то есть он самостоятельно удерживает и перечисляет в налоговую 13% от причитающейся арендной платы.

Перечислять НДФЛ в бюджет нужно самостоятельно, не дожидаясь получения налогового уведомления. Сроки для подачи декларации — не позднее 30 апреля года, следующего за тем, в котором была получена прибыль. Налог нужно уплатить до 15 июля (п. 4 ст. 228 НК РФ).

Оплатить можно следующими способами:

Подать декларацию можно лично или через сайт налоговой. Форму можно заполнить от руки или воспользоваться программой «Декларация».

Пошаговая инструкция по заполнению декларации 3-НДФЛ при сдаче квартиры по договору найма:
  1. На титульной странице сверху указываются ИНН налогоплательщика, если декларация подается впервые — в графе номер корректировки отмечается 0, затем прописывается год, за который подается отчет.
    • В поле «Предоставляется в налоговый орган(код)» указывается номер налогового органа, в котором налогоплательщик состоит на учете.
    • Ниже — паспортные данные и контактный номер налогоплательщика.
    • В пункте «Статус налогоплательщика» указывается статус физического лица: цифра 1 проставляется налоговыми резидентами, цифра 2 — нерезидентами.
  2. Во втором разделе декларации рассчитывается налоговая база и сумма налога, подлежащего выплате в бюджет.
    • В строке 010 указывается сумма дохода от сдачи квартиры за год, то же число проставляется в строке 030.
    • Графа 070 рассчитывается путем умножения суммы из графы 030 на 13%.

Источник: http://kvartirniy-expert.ru/prava-na-kvartiru/najm-ili-arenda/nalog-za-sdachu/

Как сдавать квартиру в аренду, не нарушая закон

Закон о сдаче квартир в аренду

Официальная и полностью легальная сдача квартиры в аренду может выражаться в различных сценариях. Кто-то предпочитает всю жизнь платить НДФЛ, а в качестве документа, подтверждающего доход, предоставляет только договор найма. Другие совершают множество дополнительных шагов, многие из которых совершенно не нужны. Поэтому мы начнём с того, что делать не обязательно.

Исключаем лишние телодвижения

К числу выдуманных обязанностей относятся уведомление управляющей компании и участкового.

В российском законодательстве нет ни одной нормы, которая обязывала бы граждан уведомлять или спрашивать у кого-то разрешение на использование своего имущества.

Единственные лица, с которыми следует решать вопрос сдачи жилья в аренду, — это совладельцы, если квартиры находится в долевой собственности.

Многое здесь зависит от воли участников. Они могут выбрать одного, написать ему доверенности на сдачу квартиры в аренду и решение всех хозяйственных вопросов.

Однако такая доверенность требует нотариального удостоверения, что не делается бесплатно.

Основное же назначение доверенности — это убеждение арендаторов в том, что совладельцы в курсе, согласны с тем, что все вопросы решает только один из них..

Вполне возможно, что доверенность может потребоваться и сотрудникам Государственного реестра недвижимости, если договор сдачи квартиры в аренду будет составлен на период, превышающий год.

При сдаче квартиры на срок в 6-9 месяцев, как обычно и поступают, внесение данных об арендаторах и сделке в государственный реестр не требуется.

Сотрудники налоговой службы действуют немного по другой логике. Гражданин подаёт декларацию о доходах, а в качестве основания их возникновения предъявляет договор найма квартиры. Какие-то дополнительные документы, подтверждающие его право на совершение сделки им не нужны.

Если другие собственники считают свои права нарушенными, то пусть и защищают их в суде.

Номинальный вариант уплаты НДФЛ по ставке 13%

Итак, нам нужен договор найма жилой недвижимости, а наиболее важной информацией для налоговой службы в нём будет срок действия и общая сумма платежа, которая и ляжет в основу исчисления дохода.

Хотя составляется этот договор не для налоговой, а именно для сторон.

Это документ, подписание которого говорит о том, что лица вступили в правовые отношения, заключили сделку и взяли на себя определённые обязательства.

Для полноты картины можно составить приложение к договору — акт приёмки квартиры, в котором будет подтверждаться оплата.

С этим документами, взяв с собой паспорт и документы подтверждающие право собственности, следует отправиться в отделение ФНС и подать там декларацию по форме 3-НДФЛ.

Это нужно сделать до 30 апреля, в год, следующий за годом заключения договора и получения дохода, а налог нужно оплатить до 15 июля. В этом случае собственник сдает квартиру как физическое лицо. Таким образом оплачивается НДФЛ, ставка которого для граждан РФ составляет 13%.

Нужно ли регистрировать предпринимательскую деятельность?

Нет, не нужно… Если же у лица, сдающего квартиру, появляется желание перейти на другую ставку, которую платит ИП, работающие по упрощённой системе налогообложения, то ему нужно зарегистрировать деятельность индивидуального предпринимателя. Тогда ставка на самом деле сократится до 6%, но придётся делать всё то, что делают все ИП в стране и нести ответственность наравне с ними.

Обычно в статьях о том, как сдавать квартиру в аренду полностью легально, когда доходят до регистрации ИП, ничего не пишут об основном риске. ИП несёт ответственность по долговым обязательствам своим имуществом, тогда как юридическое лицо — уставным капиталом.

Индивидуальный предприниматель обязан оплачивать страховые взносы, вести бухгалтерию и подавать отчётность, а за нарушения ему могут назначить самые разные штрафы. Не нужно регистрировать ИП, если имеется только одна квартира для сдачи в аренду, очень сомнительно, что поводом могут стать две. Дело тут не в количестве, а в отношении.

Предпринимательскую деятельность стоит регистрировать только в том случае, если вы на самом деле рассматриваете какое-то дело бизнесом.

Если так уж сильно не терпится что-то зарегистрировать, то пусть это будет та самая «самозанятость», которую так рьяно внедряют в России в последние годы. Даже хорошо, что это происходит в рамках эксперимента.

Существует довольно высокая вероятность того, что процентная ставка не будет повышаться ещё несколько лет. Одними из первых самозанятых и стали москвичи, обладающие квартирами именно для того, чтобы сдавать их в аренду.

Чаще всего арендаторами являются физические лица, поэтому ставка налога снижается до 4%.

Существует ещё и возможность купить патент, но ничего очень уж выгодного в ней нет, потому что точно так же подразумевается регистрация ИП, а стоимость рассчитывается индивидуально: налоговая база, которая зависит от площади квартиры и её месторасположения, умножается на 6%.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/rulaws/kak-sdavat-kvartiru-v-arendu-ne-narushaia-zakon-5e5911af2e93526a51876825

Закон о запрете гостиниц и хостелов: как быть собственникам и арендаторам, сдающим квартиру посуточно?

Закон о сдаче квартир в аренду

Что случилось?

Президент подписал закон о внесении изменений в статью 17 Жилищного кодекса РФ (так называемый “закон о запрете гостиниц и хостелов”), который предусматривает запрет на размещение гостиниц и предоставление гостиничных услуг в жилом помещении. Данный закон вступает в силу 01.10.2019.

В чем суть закона?

Законодатели хотят оградить обычных жителей дома от неудобств, которые им (жителям) доставляют гостиницы, хостелы, мини-отели и прочие объекты, располагающиеся прямо в жилом доме, постоянно меняющиеся гости которых используют общедомовое имущество без согласия остальных собственников, чем мешают нормальному постоянному проживанию жителей. Для этого предусмотрены некоторые запреты на определенную деятельность в жилом помещении и введение новых критериев разграничения таких понятий, как “найм”, “гостиничные услуги”, “проживание”, ”временное размещение”.

Пункт 3 статьи 17 ЖК РФ изложен в новой редакции, вступающей в силу 01.10.

2019: “Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, гостиниц, а также осуществление в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона от 26 сентября 1997 года N 125-ФЗ «О свободе совести и о религиозных объединениях». Жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг.

Законом будет запрещено размещение гостиниц в жилом помещении. Что такое гостиница?

«гостиница — средство размещения, в котором предоставляются гостиничные услуги и которое относится к одному из видов гостиниц, предусмотренных положением о классификации гостиниц, утвержденным Правительством Российской Федерации.

К гостиницам не относятся средства размещения, используемые для осуществления основной деятельности организаций отдыха и оздоровления детей, медицинских организаций, организаций социального обслуживания, физкультурно-спортивных организаций, централизованных религиозных организаций» — указано в Федеральном законе “Об основах туристской деятельности в РФ”.

Согласно “Правилам предоставления гостиничных услуг”,

«гостиница и иное средство размещения» — имущественный комплекс (здание, часть здания, оборудование и иное имущество), предназначенный для оказания гостиничных услуг.

“Положение о классификации гостиниц” дает следующее определение:

гостиница, отель — средство размещения, представляющее собой имущественный комплекс, включающий в себя здание или часть здания, помещения и иное имущество, в котором предоставляются услуги размещения и, как правило, услуги питания, имеющее службу приема, а также оборудование для оказания дополнительных услуг.

Таким образом, гостиница — это не просто помещение, а целый имущественный комплекс (здание, помещение, оборудование, имущество), предназначенный для оказания гостиничных услуг.

Что такое гостиничные услуги?

гостиничные услуги — комплекс услуг по предоставлению физическим лицам средства размещения и иных услуг, предусмотренных Правилами предоставления гостиничных услуг в Российской Федерации, утвержденными Правительством Российской Федерации, которые предоставляются индивидуальными предпринимателями и юридическими лицами;

То есть гостиничные услуги, это услуги размещения (временного проживания) и иные услуги. Обращаем внимание, что термин “гостиничные услуги” употребляется во множественном числе.

Что за иные услуги?

Смотрим Постановление Правительства РФ «Об утверждении Правил предоставления гостиничных услуг в Российской Федерации».

гостиничные услуги — комплекс услуг по обеспечению временного проживания в гостинице, включая сопутствующие услуги, перечень которых определяется исполнителем;

То есть, если вы, как собственник (или арендатор, сдающий квартиру в субаренду), оказываете иные самостоятельно определенные дополнительные услуги в жилом помещении, кроме размещения в этом жилом помещении, то вы оказываете гостиничные услуги.

Установлен ли определенный перечень этих услуг? Нет, однако исходя из анализа законодательства, сюда можно отнести:

пункт 27 «Правил предоставления гостиничных услуг» устанавливает наличие обязательных бесплатных гостиничных услуг: а) вызов скорой помощи, других специальных служб; б) пользование медицинской аптечкой; в) доставка в номер корреспонденции, адресованной потребителю, по ее получении; г) побудка к определенному времени; д) предоставление кипятка, иголок, ниток, одного комплекта посуды и столовых приборов; е) иные услуги по усмотрению исполнителя.

Обращаем внимание, что список гостиничных услуг открытый.

Таким образом, исходя из данных определений, юридический статус гостиницы определяется следующими признаками в совокупности:

1. вы владеете имущественным комплексом, то есть помещением и некой совокупностью имущества, предназначенного для оказания гостиничных услуг;

2. вы сдаете помещение (помещения) для временного проживания;

3. ваше помещение относится к одному из видов гостиниц, предусмотренных положением о классификации гостиниц.

4. в вашем помещении оказываются гостиничные услуги.

В чем разница между гостиничными услугами (включая временное размещение) и наймом жилого помещения?

Исходя из анализа существующего на 11.05.2019 законодательства, разница состоит в следующем:

1) вами, как собственником (арендатором, сдающим квартиру в субаренду) — причем неважно, сдаете вы квартиру как физическое лицо или индивидуальный предприниматель — квартира сдается на основании договора найма жилого помещения;

2) вами сдается в найм вся квартира как объект права собственности, а не отдельная комната (комнаты);

3) вы не оказываете никакие услуги, кроме временного проживания.

В законе уже установлены разграничения на предоставление гостиничных услуг размещения и сдачу внаем жилого помещения.

1) пункт 2 «Правил предоставления гостиничных услуг» —

Настоящие Правила распространяются на деятельность гостиниц и иных средств размещения, за исключением деятельности молодежных туристских лагерей и туристских баз, кемпингов, детских лагерей, ведомственных общежитий, сдачи внаем для временного проживания меблированных комнат, а также деятельности по предоставлению мест для временного проживания в железнодорожных спальных вагонах и прочих транспортных средствах.

2) налоговое законодательство:

различные коды ОКВЭД для гостиниц (55: Деятельность по предоставлению мест для временного проживания) и аренды (найма) жилого помещения (68: Операции с недвижимым имуществом).

Кроме того, в законе установлены исключения, а именно:

Пункт 6 положения о классификации гостиниц указывает, что данное Положение не распространяется на средства размещения, используемые для осуществления основной деятельности организаций отдыха и оздоровления детей, медицинских организаций, организаций социального обслуживания, физкультурно-спортивных организаций, централизованных религиозных организаций, а также кемпинги, общежития и иные средства размещения, в которых не предоставляются гостиничные услуги.

Является ли гостиницей моя обычная жилая квартира, которую я посуточно сдаю всем желающим?

Нет, не является. Вероятнее всего, вы осуществляете обыкновенную сдачу квартиры внаем, вы сдаете всю квартиру, а не отдельные комнаты, для вас не имеет значения причина временного проживания вашего арендатора (нанимателя), вы не оказываете иных услуг.

Заблуждение №1: посуточную аренду запретили.

Нет, не запретили. Когда закон вступит в силу, будет запрещено размещать гостиницы и оказывать гостиничные услуги в жилых помещениях. Но временное проживание, временное размещение, посуточный найм квартир могут предоставляться не только гостиницами. Из закона следует вывод, что, когда он вступит в силу, гостиница может быть размещена только в нежилом помещении.

Заблуждение №2: временное и постоянное размещение разграничено 180 днями проживания.

Нет, такого указания в законе нет. На данный момент, сроки аренды (проживания) не являются единственным признаком временного или постоянного проживания и, как следствие, юридических понятий “гостиница”, “средство размещения” или “гостиничные услуги”.

Итоги:

1. Закон вступает в силу с 01.10.2019;

2. Ваша деятельность подпадает под прямой запрет, после вступления в законную силу  поправок в Жилищный кодекс, если ваше жилое помещение, которое вы сдаете в посуточную аренду, является гостиницей.

3. Жилое помещение приобретает статус “гостиницы” при наличии всех следующих признаков в совокупности:

а. вы владеете имущественным комплексом, то есть помещением и некой совокупностью имущества, предназначенного для оказания гостиничных услуг;

б. вы сдаете помещение (помещения) для временного проживания;

в. ваше помещение относится к одному из видов гостиниц, предусмотренных положением о классификации гостиниц.

г. в вашем помещении оказываются гостиничные услуги.

4. При отсутствии одного из вышеуказанных признаков “гостиницы” ваше жилое помещение таковой не является и не подпадает под прямой запрет даже после вступления в законную силу поправок в Жилищный кодекс РФ.

5. Ваша деятельность по сдаче квартиры в наем независимо от срока найма (на 1 сутки или на год) на 11.05.2019 является законной и при этом в будущем не попадет под прямой запрет даже в случае вступления в законную силу вышеуказанной поправки в статью 17 Жилищного кодекса.

6. Российское законодательство допускает использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности.

7 ноября 2019 года Д. А. Медведев подписал Постановление, которое запрещает оказание гостиничных услуг в жилых помещениях.Данное Постановление является логическим продолжением запрета размещения гостиниц в жилых помещениях, вступившего в силу 1 октября 2019 года.Текст Постановления практически полностью повторяет п.3 ст.

17 Жилищного кодекса РФ и не содержит каких-либо новых формулировок. И также никакого запрета на посуточную аренду не содержит.В настоящее время, российское законодательство не позволяет каким-либо образом ограничить права собственности. Такой же точки зрения придерживаются представители государственных органов.

15 ноября 2019 года Заместитель главы министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Никита Стасишин разъяснил, что запрет на посуточную аренду квартир введен не будет: «постановление правительства РФ направлено исключительно на применение правил пользования жилыми помещениями, и не ограничивает прав граждан на аренду квартир.

С 1 октября 2019 года жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг. Аренда квартир не является гостиничными услугами».

Также первый заместитель председателя комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Сергей Пахомов, заявил, что трактовать Постановление, как запрет посуточной аренды квартир нельзя, так как краткосрочную аренду имущества никто не может ограничить в принципе – это свобода распоряжения имуществом. И предположил, что шумиха в СМИ может быть поднята теми, кто недобросовестно ведёт гостиничный бизнес.

Источник: https://skrasnodar.reho24.ru/articles/?p=30

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.